Quels diagnostics pour une création de copropriété ?

Lors de la création d’une copropriété dans un immeuble, il y a des règles strictes à respecter. Il faut obligatoirement réaliser les diagnostics immobiliers ainsi que le Diagnostic Technique Global (DTG). Cependant, avant de réaliser les diagnostics, plusieurs opérations sont nécessaires.

Quel intérêt de créer une copropriété ?

Un immeuble est généralement mis en copropriété lors de la construction d’un nouvel ouvrage par un promoteur immobilier. Une fois l’immeuble créé, il est acté que les lots seront déterminés et vendus séparément pour constituer la copropriété.

Dans certaines situations, la mise en copropriété d’un immeuble qui existe déjà est très intéressante. Il est vrai qu’il est difficile de trouver un acheteur pour un seul lot, mais la division d’un immeuble en différents lots s’avère être financièrement très attractif. En effet, il est préférable de vendre un immeuble par lots plutôt qu’en entier, le gain financier étant supérieur.

La première condition est que l’immeuble doit être en bon état. D’ailleurs, depuis mars 2014, lorsque l’immeuble se situe dans une zone comportant des habitats dégradés, il peut être nécessaire de recevoir une autorisation des collectivités locales pour constituer une copropriété.

Il faut également obtenir une autorisation quant aux places de stationnement disponibles dans l’enceinte de la copropriété. Dans certains cas, l’administration peut refuser une mise en copropriété si il manque des places de stationnement.

Dès lors que les autorisations ont été obtenues, plusieurs documents doivent être établis pour la création de la copropriété :

1- L’état descriptif de copropriété

L’état descriptif de la copropriété individualisera les lots de l’immeuble. Réalisé par un géomètre expert, il identifie et délimite les parties privatives puis les parties communes.

Il tient compte des réglementations fixées par la loi Carrez afin de déterminer la superficie des lots. Chaque lot est décrit avec précision puis les parties communes dont le copropriétaire aura une jouissance exclusive.

Enfin, une quote-part est calculée entre chaque lot et les parties communes. Cette quote-part permet de déterminer la part de charges pour le copropriétaire vis-à-vis des parties communes. La répartition des charges devra ensuite figurer dans le règlement intérieur de la copropriété.

2- Le règlement de copropriété

Le règlement est établi au moment de la construction de l’immeuble ou bien lors de la division en lot. Ce document est difficilement modifiable une fois qu’il a été établi car cela nécessite un vote à l’unanimité de la part de tous les copropriétaires. Il est donc recommandé d’y apporter beaucoup de soin.

Le règlement fixe les règles de vie de la copropriété qui s’imposeront à tous les copropriétaires.
De façon générale, c’est un notaire qui prend en charge sa rédaction et s’assure de la publication de l’état descriptif et du règlement de copropriété.

Pour les immeubles de plus de 15 ans, la création d’une copropriété implique un Diagnostic Technique Global (DTG) par un diagnostiqueur immobilier assuré. C’est l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation qui régie cette obligation.

Lors d’un Diagnostic Technique Global, Aquedim détermine l’état de l’immeuble et ses équipements puis donne des préconisation d’améliorations avec le coût associé.

Comme chaque transaction immobilière, les diagnostics immobiliers suivant doivent également être établis :

  • Dossier Technique Amiante pour tout immeuble construit avant juillet 1997 et doit être tenu à la disposition des occupants.

    Il a une validité illimitée s’il confirme l’absence d’amiante. Si il y a présence avérée, un contrôle doit être effectué tous les 3 ans sauf si le diagnostiqueur estime qu’il y a trop d’amiante et que des travaux doivent impérativement être réalisés.

    Dans le cas de travaux, un vote doit être pris en assemblée mais dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés, la responsabilité civile et pénale du syndicat des copropriétaires peut être engagée.
  • Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Si le premier constat est négatif, il est valable pendant 30 ans.

    S’il est positif, le diagnostiqueur devra avertir la préfecture et il y aura l’obligation pour la copropriété d’effectuer les travaux nécessaires pour supprimer tout risque.
  • Diagnostic Termites si l’immeuble se situe en zone infestée et faisant l’objet d’un arrêté préfectoral.
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif. Le DPE permet d’établir la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement. Il peut comporter des recommandations d’ordre général pour l’amélioration énergétique.

    A noter : un rapport d’inspection de la chaudière doit également être établi par le diagnostiqueur qui effectue le DPE si le bâtiment est équipé d’une chaudière collective d’une puissance supérieure à 20kW.

La copropriété est effective uniquement lorsqu’il y a un minimum de 2 propriétaires. Dès lors, un syndicat de copropriété (plus communément appelé syndic), doit être constitué. Le règlement de copropriété désigne alors dans un premier temps un syndic provisoire ou choisi par les futurs copropriétaires.

La première assemblée générale de copropriétaires confirmera le syndic provisoire ou en désignera un nouveau.

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